두산타워 매각 : 두산 → 마스턴투자운용, 8천억

두산타워가 팔렸다.

두산타워는 지하7층, 지상 34층 규모로 1998년 지어진 동대문의 랜드마크이다. 두산은 채권단으로부터 3조 6천억의 자금지원을 받으며, 3조원 규모의 자구안을 내놨었고, 두산타워의 매각은 그 일환이다. 

두산은 마스턴투자운용에게 8천억으로 매각했다고 9/21 공시했는데, 2018년 이미 4천억 규모로 유동화하여, 실제 현금은 2천억 정도 얻을 수 있다고 한다. 또한, 10년간 임대차 유지 조건을 담은 Sales&Lease Back 형태로 매각했다고 한다. 정확히는 마스턴전문투자형 사모 부동산 투자신탁 제98호에게 매각했다. 지난 5월 기사를 보면 7천억일 것이라고 알려졌는데, 아마도, Sales&Lease Back이 추가되면서 가액이 증가했을 것이라 추정해본다.

마스턴투자운용은...

2010년 9월 코람코자산신탁 부사장이었던 김대형 대표가 리츠 자산관리회사였던 마스턴에셋매니지먼트를 인수하여 만든 부동산 전문 자산운용사다. 이후 2016년까지는 리츠 자산관리만 하다 본격적으로 부동산펀드운용에 뛰어들었다. 2020년 현재 AUM(누적 운용자산)은 15조2천억원이며, 55%(8조4천억) 가량이 부동산펀드(REF)로 구성되어 있다. 

김대형 대표는 이전에 이지스자산운용 경영진인 고 김대영 전 의장, 조갑주 대표 등과 2001년 코람코자산신탁을 창립한 멤버 중 한명으로, 국내 리츠 산업이 발전하는데 큰 역할을 했다고 한다. 

마스턴투자운용은 해외 자산을 담은 리츠를 내놓고, 이를 KOSPI에 상장할 계획도 가지는 등 적극적인 행보에 나서고 있다. 마스턴 프리미어 제1호 위탁관리 부동산투자회사는 크리스탈 오피스(프랑스 파리 오피스 권역인 뇌이쉬르센시에 위치)를 기초자산으로 한 재간접 리츠로, 8월 상장을 목표로 진행하다 기관투자자 상대 수요예측이 기대에 미치지 못해 이를 연기한 상태다. 당시에는 바이오, 2차전지 등에 관심이 쏠려 배당주 성격인 리츠 종목에 관심이 떨어졌었다. 법률적으로 ETF(상장지수펀드), 공모펀드는 투자할 수 없기 때문에 기관투자자에게 매력이 없어 그럴 수도 있겠다. 한편, 크리스탈 오피스에는 Pwc 프랑스 지사, 에스티로더가 2028년까지 임대계약을 맺고 사용중이다.

2013년에는 미래에셋자산운용에게 PCA타워를 인수했었다. 미래에셋자산운용은 2006년에 825억에 매입했고, 이를 마스턴투자운용에 1,300억에 팔아 큰 차익을 남겼다. 2016년 건물의 대부분을 사용하던 PCA생명이 나가면서 배당이 "0"일 정도로 상황이 악화되었으나, 2018년 위워크를 임차인으로 확보하며 건물 수익성을 극적으로 높이고, 2019년에는 케이리츠운용에 1,500억에 매각했다. 최근 강남건물 시세가 오르고 있어 케이리츠운용도 2년도 안되었음에도 불구 매각하려는 움직임이 있다고 한다. (이 내용은 다음 기회에...)

리츠(REITs)?

REITs는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 뜻한다.

그렇다. 복잡하다. 말이 너무 길다. 그림으로 간단히 설명해 보자.

최대한 간단하게 그려봤다.

다수의 투자자를 모아 리츠법인을 만들어, 이 자금으로 건물을 사고, 임차인이 임대료를 내면 이를 투자자에게 배당하는 형태로, 이론상으로 수많은 투자자가 적은 투자금으로 건물을 지분만큼 소유하여 해당 자산이 창출하는 수익을 배당의 형태로 얻게 된다는 의미다.

Sales & Lease Back?

판매 후 재임대. 이번 경우를 예시로 들자면, 쉽게 말해, 두산은 두산타워를 매각 후 재임대를 통해 나가지 않고 그대로 있는 것이다. 이는 건물을 담보로 대출받는 것과 동일한 형태라고 볼 수 있지만, 처리방식이 다르다. 자산을 매각했으니, 장부상 건물은 사라지고 현금이 생긴다. 유동성이 생기니 차입금을 상환하는 등 재무구조를 개선할 수 있다. 하지만, 자가건물로 임대료 없이 살다가, 리스료(임대료)를 내야 하니 수익성은 악화되는 단점이 있다. BS는 좋아지지만, PL은 안좋아지는 것이다. 하지만 어쩌랴. 당장 현금이 없고, 재무구조가 부실해졌으니, 현금마련을 위해서는 할 수 밖에 없겠지. 보통 현금유동성이 부족한 기업이 사용하는 방식이다. 정확한 계약구조는 알 수 없으나, 10년간 임대차계약을 맺는 조건이라고 알려졌으니, 10년뒤에는 재매수하는 방식일 수도 있다.